ABF, protections solaires et secteurs protégés : un nouveau cadre pour les projets
Avec la loi dite « relance logement », débattue au Sénat à l’automne 2024 dans le cadre du plan de relance du logement, le cadre d’intervention des Architectes des Bâtiments de France évolue pour les projets situés en secteur protégé. L’avis conforme des ABF devient un avis simple pour l’installation de protections solaires extérieures, ce qui allège nettement la gestion de chaque projet de rénovation de logement et de logements sociaux soumis à de fortes contraintes patrimoniales. Pour les architectes, cette évolution de la loi relance logement architecture ouvre un champ d’action plus large sur les volets, stores, brise soleil et dispositifs de protection en bois ou en métal, tout en maintenant un dialogue exigeant avec les services de l’État et les directions régionales des affaires culturelles.
Concrètement, un dispositif de relance logement centré sur la rénovation énergétique ne pouvait ignorer la question des canicules dans le parc immobilier ancien. En rendant l’avis des ABF non contraignant pour ces protections solaires, le projet de loi relance et décentralisation du logement sécurise les travaux de rénovation énergétique en secteur sauvegardé, sans bloquer les chantiers pour des détails de menuiseries ou de brise soleil extérieurs. Les maîtres d’ouvrage publics, les bailleurs privés et chaque bailleur privé gérant du logement social ou des logements sociaux pourront ainsi intégrer plus facilement ces équipements dans leurs plans de travaux, y compris dans les programmes de construction de logements neufs en continuité de tissus historiques, comme l’illustrent déjà plusieurs opérations pilotes présentées dans les communiqués du ministère du Logement à l’été 2024.
Les missions des ABF sont toutefois élargies aux enjeux sanitaires et au confort thermique, ce qui renforce leur rôle d’expertise sur les projets de rénovation énergétique lourde. Pour les agences d’architecture, cela signifie que la loi relance logement architecture ne supprime pas le contrôle, mais le réoriente vers une appréciation globale du confort d’été, de la ventilation naturelle et de la performance des dispositifs de protection, plutôt que sur la seule conformité formelle. Dans ce contexte, chaque dispositif de protection par logement devra être argumenté par des notes techniques, des simulations thermiques dynamiques ou des références de projets, afin de convaincre les ABF que la relance logement ne se fait pas au détriment de la qualité urbaine et paysagère, en cohérence avec les orientations rappelées dans les avis du Conseil national de l’Ordre des architectes.
Le changement de statut de l’avis des ABF s’inscrit aussi dans une stratégie plus large de plan de relance du logement portée par le gouvernement. Le gouvernement plan de relance logement vise la production de deux millions de logements d’ici 2030, objectif régulièrement rappelé dans les communiqués du ministère du Logement et dans les dossiers de presse transmis au Parlement, ce qui implique une accélération des permis de construire et des autorisations de travaux dans les centres anciens. Pour les architectes, la loi relance et le projet de loi Relance et Décentralisation du logement imposent donc de repenser la manière de documenter les dossiers en secteur protégé, en articulant patrimoine, confort d’été et rénovation énergétique performante dans chaque projet de construction de logements ou de réhabilitation de logements sociaux, avec des pièces écrites plus complètes et des plans de phasage plus précis.
Dans les faits, les commissions locales où siègent les ABF deviendront des lieux clés pour arbitrer entre exigences patrimoniales et urgence climatique. Les architectes devront y défendre des dispositifs de relance logement très concrets, comme des brise soleil en bois, des stores extérieurs ou des volets isolants, en montrant comment ces travaux réduisent les besoins de climatisation dans les logements et les millions de logements sociaux concernés par la rénovation énergétique. Cette évolution du statut de l’avis des ABF, combinée à la loi relance logement architecture, devrait limiter les contentieux et les retards de chantiers, tout en laissant aux ABF un rôle de conseil sur la cohérence architecturale des protections solaires et sur l’intégration paysagère des façades rénovées.
Pour les maîtres d’ouvrage, l’enjeu sera de sécuriser les calendriers de travaux dans un contexte de plan de relance où chaque mois compte pour livrer des logements. Les dispositifs fiscaux associés à la rénovation énergétique et au logement social, intégrés au dispositif fiscal global du projet de loi, seront d’autant plus efficaces que les autorisations administratives seront fluides. Les architectes devront donc anticiper les attentes des ABF dès l’esquisse, afin que chaque logement, chaque immeuble et chaque programme de construction de logements sociaux puissent bénéficier pleinement du dispositif de relance et des millions d’euros mobilisés par le gouvernement, en s’appuyant sur des diagnostics préalables et des études de faisabilité partagées avec les services instructeurs.
Cette nouvelle donne réglementaire interagit aussi avec les débats sur les matériaux, notamment le bois, dans la construction et la rénovation. Les protections solaires en bois ou en matériaux biosourcés pourront être mieux défendues en secteur protégé, en cohérence avec les objectifs de réduction de l’empreinte carbone fixés par la loi relance logement architecture et rappelés dans les rapports parlementaires annexés au projet de loi. Pour approfondir ces enjeux de matériaux et de patrimoine, les architectes peuvent s’appuyer sur les réflexions autour des techniques en terre crue et de la réhabilitation douce présentées sur les techniques ancestrales que les architectes redécouvrent, qui dialoguent directement avec les nouvelles marges de manœuvre offertes par l’assouplissement des ABF et par la prise en compte renforcée du confort d’été.
Confort d'été, rénovation énergétique et rôle renforcé des maires
La loi relance logement architecture fait du confort d’été un pivot de la rénovation énergétique performante. Le texte intègre ce confort d’été dans la définition même de la rénovation énergétique et dans les plans pluriannuels de travaux des copropriétés, ce qui oblige les architectes à traiter simultanément isolation, inertie, ventilation et protections solaires pour chaque logement. Le Diagnostic de performance énergétique devra désormais intégrer obligatoirement ce critère, ce qui impacte directement la valeur immobilière des logements et des millions de logements sociaux comme du parc privé, en particulier dans les zones déjà classées en forte exposition aux vagues de chaleur par Météo-France.
Pour les copropriétés, cette évolution transforme la manière de programmer les travaux sur dix ans. Les plans pluriannuels devront articuler rénovation énergétique, confort d’été et adaptation aux canicules, en intégrant des dispositifs comme les brise soleil, les stores extérieurs ou les protections de toitures, mais aussi des solutions plus structurelles sur l’enveloppe des logements. Les architectes devront composer avec l’assouplissement des règles pour l’installation de systèmes de climatisation dans les copropriétés, tout en rappelant que la loi relance logement architecture privilégie d’abord les solutions passives, afin de limiter la consommation électrique et les coûts pour chaque bailleur privé et pour les ménages, comme le soulignent les études d’impact jointes au projet de loi.
Le programme ANRU 3, inscrit dans le plan de relance logement, élargit encore ces enjeux aux territoires de la « France des sous préfectures ». Ce dispositif de relance vise non seulement les quartiers prioritaires, mais aussi des centres de petites villes où le parc de logements sociaux et de logements privés est souvent très dégradé. Pour les architectes, ANRU 3 signifie des projets de rénovation énergétique lourde, de démolition reconstruction et de construction de logements neufs, avec une obligation d’intégrer le confort d’été dès la conception, y compris dans les opérations en bois ou en matériaux biosourcés, conformément aux orientations stratégiques rappelées par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine dans ses notes de cadrage 2024.
Le rôle des maires se renforce parallèlement, notamment sur l’attribution du logement social. La loi relance logement architecture consacre un droit d’opposition motivé des maires pour l’attribution des logements sociaux, ce qui reconfigure les équilibres entre État, bailleurs sociaux et collectivités dans la mise en œuvre du dispositif de relance. Pour les architectes, cela signifie que chaque projet de construction de logements sociaux ou de rénovation de logements existants devra être discuté plus finement avec les élus locaux, qui auront une vision précise des besoins sociaux et des tensions sur le parc immobilier, en particulier dans les communes où la demande de logement social dépasse déjà largement l’offre disponible.
Cette montée en puissance des maires s’inscrit dans un gouvernement plan de décentralisation du logement, où les communes deviennent des acteurs centraux de la relance logement. Les élus pourront peser sur la localisation des programmes, la typologie des logements et la place du logement social dans les opérations mixtes, en lien avec les bailleurs sociaux et chaque bailleur privé. Pour les architectes, la loi relance et le projet de loi Relance et Décentralisation du logement imposent donc de renforcer le dialogue politique en amont, afin que les projets de construction de logements et de rénovation énergétique répondent réellement aux attentes locales, aux documents d’urbanisme et aux objectifs de mixité sociale fixés par les conseils municipaux.
Les enjeux juridiques autour des toitures, des parties communes et des droits de copropriété deviennent également plus sensibles avec l’intégration du confort d’été dans les plans de travaux. Les architectes devront maîtriser les subtilités des toitures communes, des servitudes et des droits de surélévation pour proposer des dispositifs de protection efficaces sans créer de contentieux entre copropriétaires. Sur ce point, un éclairage détaillé sur les enjeux architecturaux et juridiques des toitures communes peut aider à sécuriser les projets, en cohérence avec les nouvelles obligations de la loi relance logement architecture et avec les recommandations publiées par les fédérations de syndics de copropriété.
Enfin, l’intégration du confort d’été dans le DPE et dans les plans pluriannuels de travaux crée un nouveau référentiel de qualité pour les logements. Les dispositifs fiscaux de soutien à la rénovation énergétique, comme le dispositif fiscal lié aux travaux de rénovation globale, seront de plus en plus conditionnés à cette performance estivale, ce qui renforce l’importance des études thermiques et des simulations. Pour les architectes, la loi relance logement architecture transforme donc le logement dispositif de projet en un objet technique complexe, où chaque choix de matériaux, chaque orientation et chaque protection solaire doit être justifié au regard des canicules futures, des scénarios climatiques officiels et des exigences de confort formulées par les occupants.
ANRU 3, acteurs politiques et ce que les architectes doivent anticiper
Le lancement du programme ANRU 3 dans le cadre du plan de relance logement marque une nouvelle étape pour les quartiers en renouvellement urbain. Ce dispositif de relance, doté de plusieurs millions d’euros, cible à la fois les quartiers prioritaires et la « France des sous préfectures », où le parc de logements sociaux et de logements privés cumule obsolescence énergétique et inconfort d’été. Pour les architectes, ANRU 3 signifie des projets de rénovation énergétique, de démolition reconstruction et de construction de logements, avec une exigence accrue sur le confort thermique et la qualité d’usage des logements, telle qu’elle est rappelée dans les conventions pluriannuelles signées entre l’ANRU, les collectivités et les bailleurs.
Sur le plan politique, plusieurs figures structurent le débat autour de la loi relance logement architecture. Le ministre du Logement, Sébastien Lecornu, porte le projet de loi et le plan de relance, tandis que le premier ministre arbitre les grandes orientations budgétaires et les priorités entre rénovation énergétique, construction neuve et soutien au logement social. Au sein de la majorité, Vincent Jeanbrun joue un rôle clé dans la défense du dispositif Jeanbrun, un dispositif fiscal et réglementaire destiné à soutenir la construction de logements et la rénovation des logements existants dans les territoires en tension, régulièrement évoqué dans les débats parlementaires et dans les interventions publiques du député.
Le projet de loi relance logement a également été largement débattu lors du congrès HLM, où les bailleurs sociaux ont exprimé leurs attentes sur le financement des travaux et sur la simplification des normes. Le congrès HLM a mis en avant la nécessité d’un dispositif de relance logement qui sécurise les plans d’investissement pluriannuels, notamment pour la rénovation énergétique des millions de logements sociaux gérés par les organismes HLM. Pour les architectes, ces débats montrent que la loi relance logement architecture ne se limite pas aux textes, mais s’inscrit dans une négociation permanente entre État, bailleurs sociaux, bailleurs privés et collectivités, avec des arbitrages réguliers sur les calendriers, les priorités de travaux et les niveaux de performance exigés.
La question du statut de bailleur et du statut de bailleur privé devient centrale dans cette nouvelle configuration. La loi relance logement architecture cherche à mieux encadrer le logement dispositif de location, en clarifiant les obligations de travaux de rénovation énergétique et de confort d’été pour chaque bailleur privé comme pour les bailleurs sociaux. Les dispositifs fiscaux, qu’il s’agisse du dispositif Jeanbrun ou d’autres mécanismes de plan de relance, visent à orienter les investissements vers la rénovation des logements les plus énergivores et vers la construction de logements neufs performants, en s’appuyant sur des critères de performance énergétique minimale et sur des engagements de mise en location à loyers maîtrisés.
Pour les architectes, cette montée en complexité réglementaire pose une question de fond sur l’évolution du métier. La loi relance logement architecture renforce le besoin de compétences en thermique, en droit du logement et en montage de dispositifs fiscaux, au risque de pousser la profession vers une sur spécialisation réglementaire. Les réflexions proposées dans l’analyse « l’architecte doit il devenir énergéticien » résonnent particulièrement avec ce contexte, où chaque projet de rénovation énergétique ou de construction de logements doit intégrer une multitude de normes et de plans, depuis les exigences des ABF jusqu’aux critères des labels de performance énergétique.
À court terme, les agences doivent anticiper plusieurs points avant le passage du texte à l’Assemblée nationale. D’abord, il est nécessaire de cartographier les impacts de la loi relance logement architecture sur les portefeuilles de projets en cours, qu’il s’agisse de logements sociaux, de programmes immobiliers privés ou de construction de logements en bois dans des secteurs protégés. Ensuite, il faut adapter les méthodes de conception pour intégrer systématiquement le confort d’été, la rénovation énergétique performante et les nouvelles marges de manœuvre offertes par l’assouplissement des ABF, tout en tenant compte des arbitrages politiques locaux portés par les maires et les élus régionaux, qui pèseront sur les choix de programmation et de phasage.
Le gouvernement a fixé un objectif ambitieux de production de deux millions de logements d’ici 2030, régulièrement rappelé dans les documents de présentation du plan de relance logement, ce qui suppose une mobilisation massive de la filière construction et rénovation. Les architectes seront en première ligne pour transformer ce plan de relance en projets concrets, en conciliant les impératifs de confort d’été, de performance énergétique, de qualité architecturale et de soutenabilité financière pour les bailleurs et les ménages. Dans ce contexte, la loi relance logement architecture apparaît moins comme une contrainte supplémentaire que comme un nouveau cadre de référence, qui redéfinit la manière de penser le logement, les logements sociaux et l’immobilier dans un pays confronté à la fois à la crise climatique et à la crise du logement, telles qu’elles sont régulièrement documentées dans les rapports officiels remis au Parlement.